1月14日，著名的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在全球房地產(chǎn)金融峰會上演講時表示，經(jīng)濟(jì)高增長的時代結(jié)束了，今年經(jīng)濟(jì)增長率最多只有5%，未來會朝著4%、3%的方向發(fā)展。但是，他從經(jīng)濟(jì)下滑中看到了中國經(jīng)濟(jì)未來的希望。他認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)率越高的城市，經(jīng)濟(jì)增長速度未必很快，但是創(chuàng)新力強(qiáng)，消費(fèi)力     強(qiáng)，房價必然上漲。“根據(jù)深圳前海規(guī)劃，均價15萬元/平方米，天價50萬元/平方米，你們就等著吧。”

　一、創(chuàng)業(yè)率高的城市，房價必然上漲

    金巖石在演講中指出，過去，我國的經(jīng)濟(jì)增長主要依靠勞動力投入和貨幣量的增長，但這種舊模式，包含著高達(dá)30%以上的兩“污”經(jīng)濟(jì)，就是貪污加污染。如今，我國經(jīng)濟(jì)增速下滑，今年最多是5%，未來我們會朝著4%、3%的方向發(fā)展。

    但是，他從經(jīng)濟(jì)下滑中看到了中國經(jīng)濟(jì)未來的希望。因?yàn)檫^去三年，雖然經(jīng)濟(jì)下滑，產(chǎn)能過剩，但是失業(yè)率并沒有增長。“如果一個國家的經(jīng)濟(jì)增長主要依賴于民間創(chuàng)業(yè)率，我們就會看到創(chuàng)業(yè)率的增長，會讓失業(yè)率下降。這就是經(jīng)濟(jì)減速，失業(yè)沒有真正增加的根本原因。”

    他認(rèn)為，評價任何一個城市，必須關(guān)注創(chuàng)業(yè)率，“創(chuàng)業(yè)率越高的城市，經(jīng)濟(jì)增長速度未必很快，但是創(chuàng)新力強(qiáng)，消費(fèi)力強(qiáng)，房價必然上漲。”

    二、前海天價50萬元/平，你們等著吧

    2013年時，金巖石曾在上海香格里拉講：“樓市投資的黃金時代結(jié)束了，資產(chǎn)證券化的時代剛剛拉開序幕，在此過程中，中國的樓市必然遵循一個定律，中心、中心、還是中心。中心城市，城市中心，中心城市的城市中心。基于中心價值論，就會看到房地產(chǎn)分化，天價與鬼城，北京、上海、深圳           如果賣不出30萬元/平方米的價格，這是開發(fā)商的恥辱。”

    如今再提起當(dāng)年的預(yù)言，他說：“現(xiàn)在你們信了吧。上海上個月27萬元/平方米成交了，北京23萬元/平方米成交了，根據(jù)深圳前海規(guī)劃，均價15萬元/平方米，天價50萬元/平方米，你們就等著吧。”因?yàn)榍昂橹行?0平方公里多一米都不漲，因?yàn)?0平方公里是金融中心的邊界。香港1004平方公里，開發(fā)了30年，真正開發(fā)了110平方公里，真正上漲的就是32平方公里。倫敦全球房價最高，26.5平方公里，當(dāng)年我們說日本房價多么的高，這是以日本帝國大廈購買的1平方公里計(jì)算均價的。東京開車1.5小時出去，房價是不值錢的。

    三、未來只有兩種城市能活，沒股市沒故事的城市將全線崩盤

    今天很多人討論去庫存，金巖石放話：“三、四線城市怎么去，只有一個辦法，炸掉，因?yàn)檫@些就是垃圾。我們創(chuàng)造了這么多鬼城，鬼要吃人的，鬼占了主導(dǎo)，人就要跑，就要往中心跑，這就是城市中心的理論。”根據(jù)金巖石提出的城市化理論，當(dāng)我們將人流、錢流、水流作為現(xiàn)代城市化的基本理論。未來城市只有兩種能活，大城市有人有錢有故事，中小城市有山有水有故事，沒有股市又沒有故事的城市全線崩盤。

    “當(dāng)我們將人口的流動作為評價房價的第一標(biāo)準(zhǔn)，將水資源作為評價房價的第二或者是第三個標(biāo)準(zhǔn)，我們可以清晰的看到，過去的五年間，人口流入的城市越來越少。2012年是45個，現(xiàn)在剩下38個，我可以告訴大家，將來最多是35個城市，也就是35個城市之外的絕大多數(shù)空間，房價一個接一個             崩盤，現(xiàn)在才剛剛開始。”對于未來的中國樓市，金巖石如此說道。
 

    四、房價高低取決于空間的溢價率

    沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融不能夠獨(dú)立的發(fā)展。任何的產(chǎn)業(yè)，任何的城市，都經(jīng)歷了三個層次的發(fā)展。第一個層次是有產(chǎn)品，第二個層次是有產(chǎn)業(yè)，第三個層次是有金融。任何的產(chǎn)業(yè)如果不能發(fā)展到金融化，產(chǎn)業(yè)就會被淘汰，城市也不例外。房地產(chǎn)就是金融業(yè)的小三。因?yàn)椋哌M(jìn)城市才有了空間，房價高     低取決于空間的溢價率。很多人認(rèn)為土地值錢，都認(rèn)為房屋值錢，真的嗎？一個城市最值錢的就是空間，因?yàn)榭臻g中包含著風(fēng)險，空間中包含著機(jī)會，城市讓生活更風(fēng)險，金融化風(fēng)險為財(cái)富。人們有效生命就是時間和空間構(gòu)成的，這就是老子留給我們的道理。道生一，一生二，二是什么，就是時間      和空間。當(dāng)我們以時間和空間為載體，我們才會理解，城市最稀缺的是包含著財(cái)富的空間。

     因?yàn)榭臻g中有機(jī)會，時間中有風(fēng)險，金融玩的就是“兩化”。時間的貨幣化，空間的貨幣化。這才有了房地產(chǎn)的空間溢價，不同城市之間，真正的差別在于空間的溢價率不同，才可以理解城市房地產(chǎn)本質(zhì)是讓空間和時間的價值通過金融轉(zhuǎn)化為城市的財(cái)富。
 

    五、前海房價不達(dá)30萬/平，是深圳開發(fā)商的恥辱

    說到最后，金巖石再次強(qiáng)調(diào)評價城市的三個量化標(biāo)準(zhǔn)。第一，創(chuàng)業(yè)率，越高的城市，房價必然高，甚至不是中心的地方房價也依然居高不下。第二，投資率，投資率越高的城市，財(cái)富增長越快，所以房價只漲不會跌。第三，剩女率，就是經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的女性，他們主宰城市的消費(fèi)和城市的投資理財(cái)水     平。用三個率看深圳，這就是深圳的房價為什么在未來的五年內(nèi)，以前海為中心，30平方公里的空間，會看到30萬/平方米以上的天價，如果達(dá)不到這樣的價格，就是深圳開發(fā)商的恥辱。